相続時の広大地評価が改正になります。残り3か月のチャンス

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相続時の広大地評価が改正になります。残り3か月のチャンス

相続時の広大地評価が改正になります。残り3か月しかできません。
2017年12月31日までの税制になるからです。

相続が起きなくても、2017年中の贈与は広大地評価が使えますから、駆け込みで広大地評価している方が増えています。

広大地が使えなくなり、代わりに規模格差補正率という指標を使う事になりますが

結論からお話ししますと

★整形地の場合評価が大幅に上がる可能性がある

★不整形地の場合は形状によるが現行と変わらないか、形状により上がることもある。

という事です 私が代表理事を務めている相続サポート協会のHPにてブログを更新しましたので

ぜひご覧ください。

相続時の広大地評価が改正になります 残り3か月です

相続と測量

相続と測量と聞いて、ピンとくる人は少ないかもしれません。別に相続が起きてからやればいいんじゃない?なんて思われる方もいらっしゃると思います
しかし実は不動産相続問題において、相続と測量は 非常に密接な関係があり、非常に重要なものなのです。 以下では、相続に関連する測量について説明していきます。

確定測量とは、お隣さんとの土地の境をはっきりさせる測量のことです。 そして、不動産を分筆したい時、不動産を売却したい時、 建物を建てたい時など、不動産について何かをしたい時にほとんどの場面で必要になってくる基本的な測量です。

お隣さんとの境界をはっきりさせるためにどうするのか、ざっくりいうと相手に現地に来てもらって、「このポイントが境界でいいですよね」と確認をして協会確認

不動産は高価な財産でありますので、相続の際に、 相続人の間でもめ事になりやすいのですが、

隣地とももめる可能性があります。

 

・お隣さんとの土地の境に境界標が無い。

・境界標はあるが、位置がおかしい。

・境界標はあるが、塀などが越境してきている。

・昔からの持っている土地で、あまり境界について意識した事が無い。

 

被相続人(亡くなった人)が今までお隣さんと面識があり、良好な関係を築いていたが、ひとたび相続が発生してしまい、相続人が不動産を所有することになったら、 今までのようにうまく話し合いが出来なくなったりして、結局本格的にもめ事になるケースもありえなくはないです。

また、すぐにもめ事にならなかったとしても、お隣さんも相続が発生するなどの代替わりが進み、本来被相続人とお隣さんとの間でお話がついたものでも、なかなかお話し合いができなくなる可能性もあります。 最悪の場合は、お隣さんの越境物に気づかず、そのまま放っておくと、 後々になって時効取得を主張され、土地の権利の一部を失うことにもありえます。
上記のようなケースもありますが、別に相続しても相続税が払えて、そこに息子が住み続けるのであれば、無理して送料はしなくてもいいかもしれません。

私が声を大にしてお話ししたい内容としては、相続が発生した時に、相続人が「相続税を払うために土地を売らなければ相続税が払えない」というケースです。

特に、被相続人に現金が無く土地がたくさんあるケースがこれに当たります。

不動産を売却する場合でも、原則的には確定測量を行い、 お隣さんなどとの境界をはっきりさせなければ売りにくいのです。

 

もちろん不動産業者によっては測量が住んでいなくても買ってくれるケースもありますが、測量が終わらなければ建物は立てられないわけですから当然安くなります。

 

なぜ、相続人が生きているうちに測量をしなければならないのか?

測量には時間がかかることが多いからです。

例えば

 

〇隣地所有者が海外にいる。

〇道路などの公共機関が持っている土地がある

〇協会の立ち合いに協力してもらえない方がいる

〇そりが合わない隣人がいる

〇その土地について相続争いをしているため、立会できない

〇所有権について係争中である

〇隣地にマンションがあり、理事長が・・・

 

もし万が一

〇行方不明者がいる

〇認知症の方がいる

〇知的障碍者

〇精神障碍者

 

の方が隣地にいたらどうでしょうか?どう考えても時間がかかります。

 

 

しかし、10か月の間に土地を売却してお金に変えないと相続税は払えないのです。

隣地の人間に足元を見られるかもしれません。

そうならないために、相続が起きたことにより売却や分割をしなければならないと分かっている方は早めに測量することをお勧めします。

タワーマンション固定資産税見直し案が検討されています

2017年度税制改正で、政府が検討しているタワーマンションの固定資産税見直し案の概要が25日、分かった。

現在は床面積が同じなら、どの階でも税額は同じだが、見直し後は新築物件で1階上がるごとに税額も上がるように設定。

40階建てのマンションでは、1階と最上階の税額の差を10%程度とする方向だ。

18年度の課税から適用することを軸に調整する。自民、公明両党の税制調査会で議論し、12月8日の取りまとめを目指す与党税制改正大綱に盛り込む。

タワーマンションは、眺望などで人気の高層階ほど販売価格が高い傾向にある。

ただ各住戸の固定資産税額は現在、床面積が同じなら税額が変わらず、「不公平感を生んでいるという指摘があった」(高市早苗総務相)。

このため、政府は高層階への課税を強化し、低層階は減税する方向で検討を進めていた。

具体的には、高さ60メートルを超え、20階建て以上となるような新築マンションを対象とする。

マンション全体での税額は変えず、階層ごとに差が生じるよう案分する。

例えば、各住戸の税額が現行制度なら20万円の40階建てマンションで10%の税額差を反映させると、1階は約19万円、最上階は約21万円となる。

50階建ての場合は税額差が12~13%程度に広がる。 時事通信2016年11月26日より

とのことです。

マンション節税にメスが入った形です。

 

空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例について

2016年4月から、相続した空き家を売却した場合にも、一定の条件を満たすと、譲渡所得の「3,000万円の特別控除」が適用されるようになりました。

これは現場レベルでは、かなり大きい特例です。

ですが、まだ出来たばかりの特例ですし

不動産業者によっては、この特例をしらない業者さんが多いと思います。

私にご相談にきたお客様も早速この特例が当てはまるお客様がおりましたので、内容的にも今後どんどん出てくる可能性があります

 

私にご相談いただいたお客様ですが、今までであれば、今ある築古の建物は壊さず貸して、収益を得た方がいいと私はアドバイスしたと思いますが、この

「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」があるので壊して売った方がいいとアドバイスしました。

 

2015年11月9日「空き家問題について考える」

2016年3月9日「所有者がわかっている建物を、区が解体へ全国初」

2016年3月13日「空き家問題について」

と今まで3回コラムを書いてきましたが、国が空き家問題に対してどのように対策をしていこうか

今までも対策を練られてきましたがその次の一手ということだと思います。

 

 

 

ポイントは3つ

空家に係る譲渡所得の特別控除の特例

3000万円の特別控除の特例が適用される条件

最大で600万円の節税

 

 

空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例

2016年度(平成28年度)税制改正大綱で、相続した空き家を売却した場合の所得税の軽減措置が新しく創設されました。「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」と呼ばれます。

従来の「譲渡所得の3,000万円の特別控除」は、所有者自身が生活の拠点として利用していた家屋の売却が前提でした。

2016年4月からは、相続した空き家を売却する場合でも、3,000万円の特別控除の特例が適用されることになります。

ただし、この特例を受けるには、いくつかの条件を満たす必要があります。

細かい条件がありますが、簡単にいえば、相続した旧耐震基準の家屋を、耐震改修して売却するか、解体し更地にして売却する場合に、譲渡所得の3,000万円の特別控除の特例が適用されるというものです。

もう一つ居住に関する規定もありますので、そこは専門家にきちっと確認しましょう。

つまり「危険な空き家を減らすことに貢献すれば、減税しましょう」というものです。

 

 

耐震改修して売る? 更地にして売る?

この「特別控除の特例」の対象となる旧耐震基準の家屋というのは、1981年(昭和56年)5月31日以前に建てられた家屋です。

およそ築35年以上の古い家ということになりますから、立地が良いとか、古民家や特別の価値のある建物でなければ、耐震リフォームにコストをかけても売れる保証はありません。

ですから、わざわざ耐震リフォームして売るというケースは稀で、多くは家屋を取り壊して、更地で売却することになるでしょう。

なぜこの特例が重要なのかというと、後で説明しますが、現場では35年以上たっている建物を相続で取得した息子さん娘さんなのですが、

亡くなったお父さんが取得した時の契約書がなかったり、あってもすごく安く取得していることが多く、

結局不動産の取得費を5%で計算しなければならなくなり、残り95%に、不動産譲渡税20%かけて税金を払わなければならないという状態だからです

 

 

国の「空き家対策」の一環

2015年5月に「空き家対策特別措置法」が施工され、国や地方自治体の空き家対策が本格化しました。

それにともない、これまで空き家を増やす要因となってきた固定資産税の住宅用地特例の見直しが行われ、危険な空き家を放置しておくと、固定資産税が6倍にも跳ね上がる仕組みになっています。

「2016年3月13日空き家問題について」参照

固定資産税の住宅用地特例を「ムチ」とすれば、今回の減税措置は「アメ」と言えるでしょう。国は、アメとムチの両方を使って、空き家を減らす方向へ本格的に動き出したと言えます。

 

私も以前からブログで書いているように、人口減少期に入った日本で空き家問題は大変な問題です。それを解決するためにこの 「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」は

本当にインパクトが大きいです。

 

 

 

空き家の解体やリフォームに補助金を利用できる場合も

空き家の解体や耐震リフォームに、国や自治体の補助金を利用できる場合があります。

お住いの自治体で、空き家の解体に補助金を出す制度があれば、国の助成金などを使って解体費用を一部行政が負担してもらえる場合があります。

地方自治体では、移住者の誘致や地域活性化の目的から、空き家の利活用に力を入れているところもあります。また、防災対策などの一環で、耐震リフォームに補助金を出している自治体もあります。

家屋を解体する場合も、耐震リフォームする場合も、そういった国や自治体の補助制度の活用を考えてみると良いでしょう。

 

空き家を解体する時期に注意

空き家の建っている敷地は、固定資産税の住宅用地特例により、固定資産税が最大6分の1に軽減されています。

空き家を解体すると住宅用地とみなされなくなり、土地の固定資産税が一気に跳ね上がります。

買い手が見つかっていないのに早々に解体してしまうと、土地の固定資産税を余計に払うことになりかねません。

「2016年3月13日空き家問題について」参照

 

 

解体するなら…

住宅用地であるかどうかは、毎年1月1日時点で判定されるので、空き家を解体するなら、それ以降がベター。

更地で引き渡すことを条件に売りに出し、買い手が見つかってから解体するのがベスト。

 

専門家に相談してみよう

親が暮らしていた家、自分が子ども時代を過ごした実家を売るのは、忍びないものがありますが、住まなくても維持管理費用はかかります。

放置していたら「特定空き家」に指定され、固定資産税が跳ね上がり、撤去命令が来る場合もあります。

 

利活用するのが良いのか、売却するのが良いのか

売却するなら、リフォームして売るのが良いのか、更地にして売るのが良いのか

判断が難しい場合が多いと思います。専門家に相談してみると良いでしょう。

 

 

相続した空き家の売却で特別控除の特例が適用される条件

相続した空き家の売却で、3,000万円の特別控除の特例が適用されるのは、次の条件をすべて満たす場合です。

 

特例の適用対象となる家屋

1981年(昭和56年)5月31日以前に建築された家屋。

⇒ 旧耐震基準で建てられた家屋。

区分所有建築物は除外。

⇒ マンションなどは適用対象外。

相続する前、被相続人(亡くなった人)が1人で住んでいた居住用家屋。

⇒ 相続開始により、空き家になった家屋。

 

こうした家屋とその敷地を、次のような条件で譲渡した場合に、3,000万円の特別控除の特例が適用できます。

 

特例の適用対象となる譲渡

相続の時から譲渡の時まで、居住、貸付、事業に使われていない。

耐震改修を行い新耐震基準に適合する建物として売却するか、家屋を取り壊して土地だけ売却する場合。

譲渡期間は、2016年(平成28年)4月1日から2019年(平成31年)12月31日まで。

相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡したもの。

2013年(平成25年)1月2日以降に相続が発生したものが対象となります。

相続開始が2013年1月2日の場合、3年を経過する日が2016年1月1日となり、その年の12月31日までに売却すれば特例を受けられます。

2013年1月1日以前に相続開始の場合、譲渡期限が2015年12月31日となり、対象となりません。

売却額が1億円を超えないこと。

役所から要件を満たす証明書類を入手し、確定申告書に添付して申告すること。

 

おもな条件をまとめると…

1981年5月までに建てられた一戸建て住宅

亡くなった人が一人暮らしをしていて空き家になった

相続発生後、住んだり、貸したり、事業に用いたりしていない

相続発生から3年後の年末までに売却

建物を解体するか、新耐震基準を満たすように改修して売却

売却価格が1億円以下

 

最大609万円の減税

相続した実家を売却するとき、親が所有していた期間は5年を超えている場合がほとんどでしょうから、その場合は「長期譲渡所得」に区分されます。

長期譲渡所得の税率は20.315%ですから、最大で、

3,000万円×20.315%=609万4,500円

も税金を減らすことができます。

 

具体例で見てみよう

相続により取得した実家を5,000万円で売却し、譲渡費用は300万円だったとします。

譲渡所得=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)

ここで、譲渡収入金額:5,000万円

取得費:5,000万円×5%=250万円(概算法)

譲渡費用:300万円

ですから、譲渡所得は4,450万円となります。

 

特別控除を受けられる場合

3,000万円の特別控除の適用要件を満たす場合、譲渡所得は

4,450万円-3,000万円=1,450万円

ですから、譲渡所得にかかる税金は、1,450万円×20.315%=294万5,675円

 

特別控除を受けられない場合

一方、特別控除の特例を受けられない場合の譲渡所得にかかる税金は、

4,450万円×20.315%=904万175円となります。

このように、3,000万円の特別控除の特例を受けられると、609万4,500円税金が安くなります。

 

2016年の路線価について「稼げる土地と稼げない土地」

原稿の依頼をいただき、路線価について、2年前にも書いていたのですが、2016年バージョンにして書き直しました。

2年前の記事とつなげて読むと面白いかもしれませんね。

2014年は、東京都の路線価がプラスに転じた年でしたが、その後は2016年まで3年連続で路線価が上がりました。

全国平均ですと2014年はマイナスだったのですが、2016年は0.2%の上昇とのことで

プラスになったのは、リーマンショック以降8年ぶりとのことで、、7月2日の新聞の一面にたくさん載ってましたが

全国平均なんてまったく意味がないと思います。なんとなく傾向はわかりますが

大切なのはその土地自体が持つポテンシャルなんです。

ブログに載せます。

 

 

2016年の路線価が7月1日に発表になりました。路線価が昨年に比べて全国平均で0.2%上昇しました。というニュースが流れました。

このニュースだけを見ると日本全体の土地の値段が上がっているように感じます。

実際、1位は東京都で2.9%の上昇、2位は宮城で2.5%とプラスです。

東京でも銀座や新宿は10%以上地価が上がっているところもあるのです。

2020年東京オリンピックへの期待感が地価をあげています。

逆に最も下がったのは秋田県でマイナス3.9%、愛媛2.1%です。

今後、不動産は「稼げる土地」と「稼げない土地」の二極化の時代が来ると思います。

「稼げる土地」とは家賃収入などの利益を生み出すことのできる土地、「稼げない土地」はそれができない土地です。

東京でも都心から遠い・駅から遠いケースでは、仮にアパートを建てても新築の時は満室になっても年数が経つにつれて空室が増えてくることも十分に考えられます。

もし「稼げない」と思われる土地・不動産がある場合、「資産の組み換え」をお勧めします。

建築基準法は1981年と2000年に大きく2回改正されています。

お客様より、どんなマンションを買ったらいいですか?といわれたときに、私が必ずお話ししているお話があります。

それは建築基準法についてです。

1981年(昭和56年)6月1日に、1978年に発生した宮城県沖地震を受けて、耐震設計法の大幅な改正が行なわれました。これが、建築基準法施行令の大改正です。

その変更点を簡単に言えば、軟弱な地盤では鉄筋コンクリートの基礎を使うことと、1950年の建築基準法で定めた耐力壁の量を約2倍に増やすことでした。

1981年以前の耐震基準を「旧耐震」、それ以降の基準を「新耐震」と区別するようになったことからも、ここでのルール変更がいかに大きなものだったかが分かります。

 

ただし一つ注意が必要なのですが、1981年6月1日以降に建築確認を取得したものについて「新耐震」の建物となるので、

例えば1982年1983年築の建物でも、1981年5月に建築確認を取得していれば「旧耐震」となるということです。

いつ建築確認を取得したのか?ここがポイントになるということです。

 

2000年には、阪神・淡路大震災を受けてさらなる耐震性の向上が図られました。この大震災で全壊や半壊した建物は、たしかに旧耐震で建てられた物が多かったのですが、

1981年以降に建てられた建物でも、基礎の形状が地盤の強さとミスマッチを起こしていたり、

壁の配置が適切でなかったり、せっかく入れた筋交いや柱が抜けたりして被害にあった例が見られたからです。

 

また、2000年から、住宅の品質確保の推進等に関する法律(品確法)が施行されました。

これは、住宅の品質を向上させることで欠陥住宅をなくし、消費者が品質の良い住宅を取得できるようにつくられた法律です。

この法律は、「住宅性能表示制度」、「瑕疵担保責任の10年間の義務付け」、「住宅に関する紛争処理体制の整備」の3つの柱から構成されていますが、

このなかで私がもっとも興味をもったのが「住宅性能表示制度」でした。

遺言は不平等?

相続は、なぜもめるのか?それは、民法に問題があると私は思っています。
どこに問題があるのか?民法と日本人の財産構成が合わないことが理由と思います。
民法は法定相続分で共有ときまってます。被相続人の財産が現金のみだったらそんなにもめないでしょう。

しかし不動産が一つでもあったり、被相続人が事業をしていた場合、
相続人が2人以上いるともめる可能性があります。

遺言書がなく、意見が合わない場合、不動産も法人も持ち分によって共有状態になってしまうのです。

不動産を兄弟で共有することはお勧めできません。一人がお金に変えたい一人が持ち続けたいと思ったとき、また争いに発展してしまうのです。

不動産か会社がある方は、そうならないために遺言書が必要です。

遺言書は、民法の平等の世界に、不平等を持ち込むのです。でも不平等には理由があります。いろいろな理由があると思いますが、

その理由の一つは不動産や会社があるということも立派な理由の一つだと思います。

不平等でも遺言書を書かないと不動産を共有しなければならなくなる可能性があり、それが原因でもめることがあるということです。「もめないために遺言書を書く」これこそが理由です

不平等を持ち込んでいますので、間違えた遺言書を書いてしまうと逆に争いのもとになることもありますので、専門家と相談しながら進めた方が

絶対いいです。2016年 4月16日(土)・5月14日(土)・6月18日(土)10時30分~11時30分

大田区千鳥1-4-4ライフアシスト(株)会議室にて気軽に相続不動産セミナーを少人数で開催します。もしよかったらご相談ください。

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空き家問題について

今、空き家問題が盛んにいわれております。

よく言われるのが、

「建物を取り壊すと固定資産税が上がるから、空き家でもそのまま置いておいた方が得」

実際に、更地と小規模修託用地では固定資産税が6倍違います。(都市計画税が3倍)

空き家でも、建物がある方が固定資産税が断然安くなるのです。

そのため、ボロボロでも家を残しておくわけで、それが悪の温床になることがあるということは前回お話しさせていただきました。

平成27年度の税制改正では適切な管理ができていない空き家の敷地については、固定資産税等の軽減措置が適用されなくなりました。

管理が悪いといってもすぐに特定空き家に指定されるわけではないです。倒壊の恐れがあり他人に迷惑をかけるレベルまで朽ち果ててしまった場合で

行政から指導などがあり、それでも改善されない場合ということになります。

 

空き家になってしまった場合どうするか、ざっくり4つの方法がかんがえられます。

○賃貸に出す

共有の場合には、収入を持ち分で分ける必要があります。またリフォームなどお部屋を人に貸せるレベルまで修繕する必要があります

○有効活用する

結局は賃貸に出すのですが、建物を壊してアパートや戸建て貸家や店舗などを建てるという方法です。

「どんなものが建築可能か?」「どんなニーズがあるのか?」こちらはしっかりとした準備が必要です。

当然建物を建てるときには、多額のお金がかかります。銀行より借り入れする場合もあるでしょう、収支計算を行い

相続税も変わってきますので相続税の資産をする必要があります。一般的には節税の効果があるといわれています。

○売却する

売却する場合

売主側の税金は、売却金額から取得費(不明の場合は売却代金の5%)と仲介手数料等の諸費用を控除した残額の

約20%(長期保有5年超の場合)税金がかかります

{売却価格3000万円ー(取得費3000万×5%)-100万(仲介手数料)}×20%税率=570万円の取得税・住民税が発生します

手取りは2330万となります。(あくまでも取得費がわからないケースのみです)

しかし、この空き家がもともと親が住んでいたいわゆる実家で親から相続によって取得したものである場合、平成28年の改正により要件を満たせば

3000万円の特別控除が使えるようになります(あくまでも要件を満たせばです税理士さんにご確認ください)

もちろんこの特別控除が使えれば税金は0になります。

細かい内容を確認しましょう。

○最後に現状維持として空き家のまま持ち続けるという方法もあります。

遺産分割が進まず、そのままということもあります。

不動産の共有は、非常に難しいケースがあります

ただしどこかのタイミングで考えていく必要があると思います。

まず、弊社までお気軽にご相談ください。

弊社は賃貸・売買・アパート管理も行っています。

どうしても、賃貸の業者さんであれば、とりあえず貸しましょう

売買専門の不動産会社であれば、売却しましょうとなってしまいます。

弊社は中立な立場から最も良いと考える方法を提案いたします。

所有者がわかっている建物を、区が解体へ 全国初

葛飾区は2016年3月1日、区内在住の70代女性が所有している空き家が倒壊の危険があるとして、

昨年5月に施行された「空き家対策特別措置法」に基づき、行政代執行により解体すると発表した。

所有者が判明している空き家の行政代執行は全国初。

解体するのは、同区宝町2にある延べ約34平方メートルの2階建て木造住宅。
区によると、1960年1月ごろに建てられたが、ここ10年以上、誰も住んでいないという。
区は、老朽化が進み隣接する私道に倒れる恐れがあると判断。
区は所有者の女性に撤去を依頼してきたが、「手続きなどをする気力がない」などと話していたという。
解体費は区が所有者に請求する
今までも行政代執行は起きていましたが、所有者がわからなかった場合に限られていましたがついに所有者がわかっていても
ぼろい建物を持っていると、区の判断で壊され、解体費を請求されるということです。
家があると固定資産税が安くなるので、ぼろくても残しているケースが圧倒的に多いと思います。
倒壊だけでなく、火事、良くない人間がドアを壊してそこに住んでしまったり、
犯罪の温床になるというような問題が起きる可能性がありますよね。

「認知症家族の責任認めず」

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2016年3月1日に行われた注目の最高裁判決です。
但し
「生活状況や介護の実態などを総合的に判断し監督可能であれば賠償責任を負う」と言っています。
今回は同居の85歳の妻は要介護1、長男は別居という状況下の判決です。

 

まあ、庶民感覚としては、当たり前かな、と思います。

訴訟を起こしたJR東海や、下級審判決、特に一審判決の裁判官はどうなんでしょう

でも、認知症患者の急増と、その家族が置かれている社会的背景が、最高裁判決を後押ししたような気がします。

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